ซื้อที่ดินอย่างไรไม่ให้เจอน้ำท่วม!

เช็คผังเมือง ระดับถนน และประวัติน้ำท่วม

ที่ดินแปลงสวยในวันแดดออก อาจกลายเป็นบ่อน้ำในเดือนกันยายน บทความนี้รวม 5 ขั้นตอน

เช็คความเสี่ยงน้ำท่วมก่อนซื้อที่ดิน พร้อมเครื่องมือของหน่วยงานรัฐที่ใช้ได้ฟรี และ Checklist

ที่ควรทำให้ครบก่อนวางเงินมัดจำ

ทำไมต้องเช็คน้ำท่วมก่อนซื้อที่ดิน

คนส่วนใหญ่ไปดูที่ดินในวันที่อากาศดี ถนนแห้ง และหญ้าเขียว ซึ่งเป็นช่วงที่ปัญหาน้ำท่วม

ไม่แสดงให้เห็นเลย กว่าจะรู้ว่าที่ดินอยู่ในแนวน้ำหลากหรือเป็นแอ่งรับน้ำจากถนน

ก็มักเป็นตอนที่โอนกรรมสิทธิ์และเริ่มสร้างบ้านไปแล้ว ความเสียหายจากการซื้อที่ดินผิดแปลง

ไม่ได้มีแค่ตอนน้ำท่วม แต่ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นตั้งแต่วันแรกของการก่อสร้าง

💸 ต้นทุนก่อสร้างเพิ่ม

ต้องถมดินสูงขึ้น ทำกำแพงกันดิน รอให้ดินยุบตัว หรือเพิ่มความยาวเสาเข็ม ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้อยู่ในราคาที่ดิน

🏚️ บ้านเสียหายซ้ำ ๆ

พื้น ผนัง เฟอร์นิเจอร์ และระบบไฟฟ้าชั้นล่างเสียหายทุกครั้งที่น้ำเข้า รวมถึงปัญหาความชื้นและเชื้อราสะสม

📉 ขายต่อยาก

ทำเลที่ขึ้นชื่อว่าน้ำท่วมบ่อยมักขายต่อยาก ใช้เวลานาน และถูกกดราคาเมื่อต้องการเปลี่ยนมือ

หลักคิดสำคัญ

ไม่มีเครื่องมือไหนบอกความเสี่ยงได้ครบในตัวเดียว ข้อมูลดาวเทียมบอก "เคยท่วมไหม"

ผังเมืองบอก "รัฐวางพื้นที่นี้ไว้ทำอะไร" ระดับถนนบอก "น้ำจะไหลเข้าหรือไหลออก"

และคนในพื้นที่บอก "ท่วมลึกแค่ไหน นานกี่วัน" ต้องเช็คให้ครบทั้ง 5 ขั้นตอนแล้วดูภาพรวม

ขั้นที่ 1 เช็คประวัติน้ำท่วมย้อนหลังจากข้อมูลทางการ

ขั้นแรกควรทำก่อนลงพื้นที่ด้วยซ้ำ เพราะใช้เวลาไม่กี่นาทีและช่วยตัดแปลงที่เสี่ยงสูงออกได้ทันที

ปัจจุบันหน่วยงานรัฐเปิดข้อมูลน้ำท่วมจากภาพถ่ายดาวเทียมให้ประชาชนดูได้ฟรี

🛰️ GISTDA: พื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก

เลือกเมนูพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก ดูข้อมูลย้อนหลังได้ตั้งแต่ปี 2554 เลือกดูได้ว่าพื้นที่นั้นท่วมซ้ำกี่ปี

และเปรียบเทียบพื้นที่น้ำท่วมระหว่าง 2 ปีได้

disaster.gistda.or.th

🌧️ GISTDA: สถานการณ์น้ำท่วมล่าสุด

ดูพื้นที่น้ำท่วมจากภาพถ่ายดาวเทียมในช่วงปัจจุบัน เหมาะใช้เช็คในช่วงฤดูฝนว่าบริเวณที่ดิน

มีน้ำท่วมขังอยู่หรือไม่ มีแอปพลิเคชัน "เช็คน้ำ" ให้ดูบนมือถือด้วย

flood.gistda.or.th

📊 กรมพัฒนาที่ดิน: สถิติรายตำบล

สถิติพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซากรายตำบล แบ่งเป็นท่วมน้อยกว่า 3 ครั้ง ท่วม 4-7 ครั้ง

และท่วม 8-10 ครั้งในรอบ 10 ปี ดาวน์โหลดเป็น PDF หรือ Excel ได้

lddcatalog.ldd.go.th

วิธีใช้ข้อมูลดาวเทียมให้ได้ผล

หาพิกัดที่ดินให้แม่นก่อน ใช้เลขโฉนดค้นหาใน LandsMaps ของกรมที่ดิน (landsmaps.dol.go.th)

แล้วนำตำแหน่งไปเทียบกับแผนที่น้ำท่วม แทนการกะตำแหน่งจากชื่อถนน

ดูความถี่ ไม่ใช่แค่ปีเดียว ที่ดินที่ท่วมเฉพาะปี 2554 ซึ่งเป็นมหาอุทกภัย

มีความเสี่ยงต่างจากที่ดินที่ท่วมซ้ำ 5-9 ปีมาก

ซูมดูรอบแปลงในรัศมีกว้าง แม้แปลงที่ดินจะไม่ถูกระบายสี แต่ถ้าล้อมรอบด้วยพื้นที่ท่วมซ้ำ

ถนนเข้าออกก็อาจถูกตัดขาดได้

ข้อจำกัดที่ต้องรู้ :

ข้อมูลดาวเทียมจับได้ดีกับน้ำท่วมขังเป็นพื้นที่กว้างและนานพอที่ดาวเทียมจะถ่ายภาพได้

แต่อาจไม่ปรากฏน้ำท่วมฉับพลันที่มาเร็วลดเร็ว หรือน้ำขังเฉพาะจุดในซอย การที่แผนที่ไม่แสดงสี

จึงไม่ได้แปลว่าที่ดิน "ไม่เคยท่วม" ต้องยืนยันด้วยขั้นที่ 3-5 เสมอ

ขั้นที่ 2 เช็คผังเมืองและข้อกำหนดริมน้ำ

ผังเมืองรวมเป็นกฎหมายที่กำหนดว่าที่ดินแต่ละบริเวณใช้ทำอะไรได้บ้าง นอกจากบอกว่าสร้างบ้านได้หรือไม่

ผังเมืองยังเป็นเบาะแสสำคัญเรื่องน้ำ เพราะพื้นที่ที่รัฐกันไว้เป็นทางระบายน้ำหรือพื้นที่รับน้ำ

มักถูกกำหนดให้เป็นเขตชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งจำกัดการพัฒนา

เช็คผังเมืองได้ที่ไหน

ช่องทาง	ใช้ทำอะไร	หมายเหตุ
Landuse Plan กรมโยธาธิการและผังเมือง plludds.dpt.go.th/landuse	ตรวจสอบประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวม และออกรายงานได้	ใช้ได้ฟรีผ่านเว็บไซต์
LandsMaps / SmartLands กรมที่ดิน landsmaps.dol.go.th	ค้นหาแปลงจากเลขโฉนด ดูรูปแปลง ราคาประเมิน และเปิดชั้นข้อมูลผังเมืองซ้อนกับแปลงที่ดิน	สะดวกที่สุดเพราะเห็นแปลงที่ดินกับสีผังเมืองในหน้าเดียว
สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด	ยืนยันผังเมืองฉบับที่มีผลบังคับใช้จริง และข้อกำหนดเฉพาะพื้นที่	ควรทำทุกครั้งก่อนตัดสินใจซื้อ
เทศบาล / อบต. ในพื้นที่	สอบถามข้อบัญญัติท้องถิ่น แผนยกระดับถนน และโครงการระบายน้ำในอนาคต	เป็นหน่วยงานที่อนุญาตก่อสร้างโดยตรง

สิ่งที่ต้องดูในผังเมือง (มากกว่าแค่สี)

ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน:

สร้างบ้านเดี่ยวได้หรือไม่ มีข้อจำกัดเรื่องขนาดแปลงหรือความสูงอาคารหรือเปล่า

พื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว (ชนบทและเกษตรกรรม):

สร้างบ้านอยู่อาศัยได้แต่มีข้อจำกัด และในบางพื้นที่ถูกวางไว้เป็นพื้นที่รับน้ำหรือทางระบายน้ำ (ฟลัดเวย์)

เช่น กรณีพื้นที่ชานเมืองฝั่งตะวันออกและตะวันตกของกรุงเทพฯ ถ้าที่ดินอยู่ในสีนี้และติดคลองหรือแม่น้ำ ควรสอบถามให้ชัด

แผนผังแสดงที่โล่งและแผนผังโครงการคมนาคม:

ดูว่ามีแนวคลองระบายน้ำ พื้นที่แก้มลิง หรือแนวถนนตัดใหม่ผ่านใกล้ที่ดินหรือไม่

เพราะถนนใหม่ที่ถมสูงอาจกลายเป็นคันกั้นน้ำที่ทำให้ที่ดินกลายเป็นแอ่ง

ระยะถอยร่นจากแหล่งน้ำ :

ตามกฎกระทรวงว่าด้วยการควบคุมอาคาร ที่ดินติดทางน้ำสาธารณะต้องเว้นระยะ

อาคารห่างจากแนวเขตแหล่งน้ำ ได้แก่ ทางน้ำกว้างน้อยกว่า 10 เมตร เว้นไม่น้อยกว่า 3 เมตร

ทางน้ำกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป เว้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร และแหล่งน้ำขนาดใหญ่

เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล เว้นไม่น้อยกว่า 12 เมตร ทำให้พื้นที่สร้างบ้านจริงน้อยกว่าที่เห็น

ระวังผังเมืองหมดอายุหรือกำลังปรับปรุง :

ผังเมืองรวมในต่างจังหวัดหลายแห่งเคยมีช่วงที่หมดอายุหรืออยู่ระหว่างจัดทำฉบับใหม่

ข้อมูลบนเว็บไซต์จึงอาจไม่ใช่ฉบับที่มีผลบังคับใช้ ควรยืนยันกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดทุกครั้ง

ขั้นที่ 3 เช็คระดับที่ดินเทียบกับถนน

นี่คือจุดที่คนซื้อที่ดินมองข้ามมากที่สุด แต่เป็นตัวชี้ขาดว่าน้ำฝนจะ ไหลออกจาก

ที่ดินหรือ ไหลเข้ามา ในที่ดิน หลักง่าย ๆ คือน้ำไหลจากที่สูงลงที่ต่ำเสมอ ถ้าที่ดินต่ำกว่าถนน

น้ำจากผิวถนนและท่อระบายน้ำที่ล้นจะไหลลงที่ดินทุกครั้งที่ฝนตกหนัก

วิธีวัดระดับเบื้องต้นด้วยตัวเอง

สายยางใส่น้ำ (หลักระดับน้ำ) :

ให้คนหนึ่งจับปลายสายยางที่ขอบถนน อีกคนจับปลายที่กลางแปลง เมื่อน้ำในสายยางนิ่ง

ระดับน้ำทั้งสองฝั่งจะเท่ากัน วัดระยะจากผิวดินขึ้นมาถึงระดับน้ำเพื่อหาส่วนต่าง

เลเซอร์วัดระดับ :

แม่นยำและเร็วกว่า เหมาะกับที่ดินแปลงใหญ่

จ้างช่างรังวัดหรือวิศวกรสำรวจ :

สำหรับที่ดินราคาสูงหรือแปลงใหญ่ การสำรวจระดับ (Level Survey) ทั้งแปลงช่วยให้คำนวณ

ปริมาณดินถมและงบประมาณได้แม่นยำ คุ้มค่ากว่าการเดา

อ่านผลอย่างไร

ระดับที่ดินเทียบถนน	ความหมาย	ความเสี่ยง
สูงกว่าถนนตั้งแต่ 30-50 ซม. ขึ้นไป	น้ำไหลออกจากที่ดินได้ดี	ต่ำ
ใกล้เคียงระดับถนน	ต้องถมเพิ่มก่อนสร้างบ้าน และวางระบบระบายน้ำให้ดี	ปานกลาง
ต่ำกว่าถนน	เป็นแอ่งรับน้ำจากถนน ต้องถมดินมาก และอาจต้องทำกำแพงกันดิน	สูง

กับดักที่ต้องระวัง :

ถนนจะถูกยกระดับในอนาคตหรือไม่ ที่ดินที่วันนี้สูงเท่าถนน อาจกลายเป็นที่ต่ำในอีกไม่กี่ปี

เมื่อท้องถิ่นหรือกรมทางหลวง ยกระดับถนนหรือเสริมผิวทางใหม่ ควรสอบถามเทศบาลหรือ

อบต. ว่ามีแผนปรับปรุงถนนเส้นนี้หรือไม่ และดูบ้านรอบข้างว่ามีหลังไหนที่เคยอยู่ระดับเดียวกับถนน

แต่ตอนนี้ต่ำกว่าถนนแล้ว

ประเมินงบถมดินก่อนต่อรองราคา :

โดยทั่วไปนิยมถมดินให้สูงกว่าถนนหน้าแปลงประมาณ 30-50 ซม.

และต้องสูงกว่าระดับน้ำท่วมสูงสุดที่เคยเกิดในพื้นที่ ค่าถมดินขึ้นอยู่กับขนาดแปลง

ความสูงที่ต้องถม และระยะทางขนดิน นอกจากนี้ดินถมใหม่ต้องใช้เวลาให้ยุบตัวก่อนก่อสร้าง

ทั้งหมดนี้ควรนำมาคิดเป็นต้นทุนรวมของที่ดิน ไม่ใช่ดูแค่ราคาต่อตารางวา

ขั้นที่ 4 ดูภูมิประเทศและทางน้ำไหล

นอกจากระดับเทียบถนนหน้าแปลง ต้องมองภาพกว้างขึ้นว่าที่ดินอยู่ตรงไหนของ "เส้นทางน้ำ"

ในพื้นที่ เพราะน้ำท่วมใหญ่มักมาจากน้ำหลากตามธรรมชาติ ไม่ใช่แค่ฝนที่ตกลงบนแปลง

🌊 ที่ลุ่มริมแม่น้ำและคลอง

พื้นที่ราบลุ่มใกล้แม่น้ำสายหลักมักรับน้ำเมื่อระดับแม่น้ำสูงหรือมีการระบายน้ำจากเขื่อน

ควรดูว่าที่ดินอยู่ห่างจากตลิ่งเท่าไหร่ และมีคันกั้นน้ำหรือไม่

⛰️ ร่องน้ำเชิงเขา

ที่ดินที่อยู่ปลายเนินหรือในร่องระหว่างเขา แม้ไม่ติดแม่น้ำ ก็เสี่ยงน้ำป่าหรือน้ำท่วมฉับพลันเมื่อฝนตกหนักบนที่สูง

🗺️ ลำรางสาธารณะในระวาง

เปิดดูรูปแปลงใน LandsMaps ว่ามีลำรางหรือทางน้ำสาธารณะพาดผ่านหรือติดแปลงหรือไม่

ลำรางที่ถูกถมไปแล้วในปัจจุบันอาจยังเป็นทางน้ำตามธรรมชาติเมื่อฝนตกหนัก

✅ ที่ดอนและเนินธรรมชาติ

ที่ดินบนพื้นที่สูงกว่าบริเวณรอบข้างตามธรรมชาติ ไม่มีทางน้ำไหลผ่าน และมีทางระบายน้ำสาธารณะใกล้เคียง

เป็นลักษณะที่ปลอดภัยที่สุด

เบาะแสจากชื่อสถานที่

ชื่อหมู่บ้านหรือตำบลในไทยมักสะท้อนลักษณะพื้นที่ในอดีต เช่น คำว่า หนอง บึง บาง ลุ่ม ท่า หรือคลอง

มักบ่งบอกว่าเป็นพื้นที่ต่ำหรือพื้นที่ริมน้ำ ส่วนคำว่า ดอน โคก หรือเนิน มักเป็นพื้นที่สูงกว่า แม้ไม่ใช่กฎตายตัว

แต่ช่วยให้รู้ว่าควรเช็คขั้นตอนอื่นอย่างละเอียดเป็นพิเศษ

ขั้นที่ 5 สำรวจหน้างานและสอบถามคนในพื้นที่

ข้อมูลออนไลน์บอกได้ว่า "เคยท่วมไหม" แต่คนในพื้นที่บอกได้ว่า ท่วมลึกแค่ไหน นานกี่วัน

และถนนเข้าออกได้หรือไม่ ซึ่งเป็นข้อมูลที่สำคัญที่สุดสำหรับการตัดสินใจ

สัญญาณเตือนที่ต้องสังเกตหน้างาน

คราบน้ำหรือเส้นระดับน้ำ บนกำแพงบ้านใกล้เคียง เสาไฟฟ้า ป้าย หรือโคนต้นไม้
บ้านรอบข้างยกพื้นสูงผิดปกติ มีกำแพงกั้นน้ำหน้าประตู มีกระสอบทรายเก็บไว้ หรือมีปั๊มน้ำตั้งประจำ
พืชที่ชอบน้ำ เช่น ผักตบชวา กก หรือหญ้าที่ขึ้นในที่ชื้นแฉะตลอดปี
ดินอ่อน ยุบตัว หรือแตกระแหงเป็นแผ่น ซึ่งอาจเป็นดินที่เคยจมน้ำนาน
ที่ดินเดิมเป็นนาข้าว บ่อปลา หรือบ่อดิน ซึ่งมักเป็นพื้นที่ต่ำและดินอ่อน ต้องถมมากและรอดินยุบตัวนาน
ท่อระบายน้ำหน้าแปลงเล็กหรืออุดตัน และไม่มีรางระบายน้ำสาธารณะให้ต่อเชื่อม

คำถามที่ควรถามคนในพื้นที่

ถามได้จากเพื่อนบ้าน ร้านค้า วินมอเตอร์ไซค์ ผู้ใหญ่บ้าน หรือเจ้าหน้าที่ อบต. และควรถามมากกว่า 1 คนเพื่อเทียบคำตอบ

ปีที่น้ำท่วมหนักที่สุด น้ำขึ้นมาถึงระดับไหน (ให้ชี้เทียบกับเข่า เอว หรือกำแพงจริง)
ท่วมบ่อยแค่ไหน ทุกปี นาน ๆ ครั้ง หรือเฉพาะปีที่ฝนหนักมาก
น้ำขังนานกี่วันกว่าจะลด
ตอนน้ำท่วม ถนนเข้าออกยังใช้ได้ไหม รถเล็กผ่านได้หรือไม่
ที่ดินแปลงนี้เคยถูกถมหรือเคยเป็นอะไรมาก่อน

ไปดูอย่างน้อย 2 ครั้ง และต้องมี 1 ครั้งในฤดูฝน :

ช่วงที่ดีที่สุดคือหลังฝนตกหนักติดต่อกัน 1-2 วัน จะเห็นทันทีว่าน้ำขังตรงไหน ระบายเร็วแค่ไหน

และถนนทางเข้าเป็นอย่างไร การไปดูเฉพาะหน้าแล้งจะไม่เห็นปัญหาเหล่านี้เลย

ตารางประเมินระดับความเสี่ยงน้ำท่วมของที่ดิน

นำผลจากทั้ง 5 ขั้นตอนมาประเมินรวม เพื่อช่วยตัดสินใจว่าควรซื้อ ต่อรอง หรือถอยออกมา

ปัจจัย	เสี่ยงต่ำ	เสี่ยงปานกลาง	เสี่ยงสูง
ประวัติน้ำท่วม (GISTDA)	ไม่พบน้ำท่วมในแปลง และรอบข้าง	ท่วมเฉพาะปีน้ำหลากรุนแรง	ท่วมซ้ำหลายปี
ผังเมือง	เขตที่อยู่อาศัย ไม่ติดแนวระบายน้ำ	เขตชนบทและเกษตรกรรม ไม่ติดแหล่งน้ำ	อยู่ในแนวรับน้ำ หรือทางระบายน้ำ
ระดับเทียบถนน	สูงกว่าถนน	เท่ากับถนน	ต่ำกว่าถนน
ภูมิประเทศ	ที่ดอน ไม่มีทางน้ำผ่าน	ที่ราบ ห่างแหล่งน้ำ	ที่ลุ่มริมน้ำ ร่องน้ำเชิงเขา
ข้อมูลคนในพื้นที่	ไม่เคยท่วม หรือน้ำขังไม่กี่ชั่วโมง	ท่วมตื้น ลดภายใน 1-2 วัน	ท่วมลึก ขังนานหลายวัน ถนนตัดขาด

*ตารางนี้เป็นแนวทางประเมินเบื้องต้น หากมีปัจจัยใดอยู่ในช่อง "เสี่ยงสูง" ควรปรึกษาวิศวกรก่อนตัดสินใจทุกครั้ง

ถ้าที่ดินเคยน้ำท่วม ยังควรซื้อไหม

ไม่จำเป็นต้องตัดทิ้งทุกแปลงที่เคยท่วม เพราะหลายพื้นที่ในภาคกลางและภาคตะวันตก

เคยได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมใหญ่มาก่อน คำถามที่ถูกต้องคือ "ความเสี่ยงนี้จัดการได้ด้วยงบที่รับไหวหรือไม่"

✓ ยังพิจารณาได้ ถ้า...

ท่วมเฉพาะปีน้ำหลากรุนแรง ไม่ได้ท่วมทุกปี
น้ำท่วมตื้นและลดเร็ว
ถมดินหรือยกพื้นบ้านแล้วพ้นระดับน้ำได้ในงบที่รับไหว
ถนนเข้าออกยังใช้ได้ในช่วงน้ำท่วม
ผู้ขายยอมลดราคาชดเชยค่าถมดินและงานป้องกันน้ำ

✕ ควรหลีกเลี่ยง ถ้า...

ท่วมซ้ำเกือบทุกปี
อยู่ในแนวทางน้ำไหลหรือพื้นที่รับน้ำตามผังเมือง
ท่วมลึกและขังนานหลายวัน
ถนนเข้าออกถูกตัดขาดทุกครั้งที่น้ำมา
ต้นทุนถมดินรวมกับราคาที่ดินแพงกว่าซื้อแปลงที่ดอนในทำเลใกล้เคียง

หากตัดสินใจซื้อที่ดินที่มีความเสี่ยงระดับปานกลาง การออกแบบบ้านตั้งแต่แรกช่วยลดความเสียหายได้มาก

เช่น ยกระดับพื้นชั้นล่าง วางระบบระบายน้ำรอบบ้าน ติดตั้งวาล์วกันน้ำย้อน และวางปลั๊กไฟชั้นล่างให้สูงขึ้น

ข้อสังเกตสำหรับผู้ซื้อที่ดินใน 6 จังหวัดภาคตะวันตก

พื้นที่ให้บริการของ Future Home ครอบคลุมราชบุรี นครปฐม กาญจนบุรี เพชรบุรี ประจวบคีรีขันธ์

และสมุทรสงคราม ซึ่งมีลักษณะภูมิประเทศหลากหลาย ตั้งแต่ที่ราบลุ่มแม่น้ำ ที่ราบชายฝั่ง ไปจนถึงพื้นที่เชิงเขา

ความเสี่ยงน้ำท่วมจึงแตกต่างกันมากแม้อยู่ในอำเภอเดียวกัน

ที่ราบลุ่มริมแม่น้ำแม่กลอง (ราชบุรี กาญจนบุรีตอนล่าง สมุทรสงคราม) และ

ริมแม่น้ำท่าจีน (นครปฐม) ควรเช็คระยะห่างจากตลิ่ง แนวคันกั้นน้ำ และประวัติน้ำหลากอย่างละเอียด

พื้นที่ใกล้ชายฝั่ง (สมุทรสงคราม เพชรบุรี ประจวบคีรีขันธ์) ต้องพิจารณาทั้งน้ำฝน น้ำหลาก
และระดับน้ำทะเลหนุนในบางช่วงของปี
พื้นที่เชิงเขาและร่องน้ำ (กาญจนบุรี ราชบุรีฝั่งตะวันตก เพชรบุรี และประจวบคีรีขันธ์)
เสี่ยงน้ำป่าหรือน้ำท่วมฉับพลัน แม้ไม่อยู่ริมแม่น้ำ
ที่นาและบ่อปลาเดิมที่ถูกขายเป็นที่ดินจัดสรรแบ่งขาย พบได้บ่อยในเขตชานเมืองที่กำลังขยายตัว
ควรเช็คระดับดินเดิมและระยะเวลาที่ถมมาแล้ว

ช่วงนี้คือเวลาที่ดีที่สุดในการเช็คที่ดิน :

ปลายเดือนกันยายนถึงตุลาคมเป็นช่วงที่มีฝนตกหนักต่อเนื่องในหลายพื้นที่ หากกำลังดูที่ดินอยู่

ลองลงพื้นที่หลังฝนตกหนัก จะเห็นสภาพจริงของที่ดินชัดเจนกว่าช่วงไหนของปี

Checklist ก่อนวางมัดจำซื้อที่ดิน

บันทึกหรือพิมพ์รายการนี้ไว้ใช้ตอนดูที่ดิน ถ้าทำไม่ครบ ยังไม่ควรวางเงินมัดจำ

เช็คออนไลน์ (ก่อนลงพื้นที่)

ค้นหาตำแหน่งแปลงที่ดินจากเลขโฉนดใน LandsMaps
เช็คพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซากใน GISTDA ทั้งตัวแปลงและรอบข้าง
เช็คสถิติน้ำท่วมซ้ำซากรายตำบลของกรมพัฒนาที่ดิน
เช็คสีผังเมืองและข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน
ดูว่ามีลำรางหรือทางน้ำสาธารณะพาดผ่านหรือติดแปลงหรือไม่

เช็คหน้างาน

วัดระดับที่ดินเทียบกับถนนหน้าแปลง
สังเกตคราบน้ำบนกำแพง เสาไฟ และโคนต้นไม้ใกล้เคียง
ดูบ้านรอบข้างว่ายกพื้นหรือมีอุปกรณ์กั้นน้ำหรือไม่
เช็คท่อระบายน้ำหน้าแปลงและจุดที่จะระบายน้ำออก
ไปดูซ้ำในฤดูฝน หรือหลังฝนตกหนัก

สอบถามและยืนยันข้อมูล

ถามเพื่อนบ้านอย่างน้อย 2-3 คน เรื่องระดับน้ำ ความถี่ และระยะเวลาน้ำขัง
ยืนยันผังเมืองฉบับที่มีผลบังคับใช้กับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด
สอบถามเทศบาลหรือ อบต. เรื่องแผนยกระดับถนนและโครงการระบายน้ำ
ตรวจสอบโฉนด ภาระผูกพัน และแนวเขตที่สำนักงานที่ดิน
ให้วิศวกรหรือผู้รับสร้างบ้านประเมินงบถมดินและฐานรากก่อนตกลงราคา

ใส่เงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขาย :

หากยังตรวจสอบบางข้อไม่เสร็จ สามารถเจรจาใส่เงื่อนไขในสัญญา เช่น ขอคืนเงินมัดจำได้

หากผลตรวจสอบผังเมืองหรือการรังวัดไม่ตรงกับที่ผู้ขายแจ้ง ทั้งนี้ควรปรึกษานักกฎหมายในการร่างสัญญา

ได้ที่ดินแล้ว หรือกำลังตัดสินใจซื้อ?

ให้ทีมวิศวกร Future Home ช่วยประเมินหน้างานก่อนสร้าง ครอบคลุม 6 จังหวัดภาคตะวันตก

ราชบุรี นครปฐม กาญจนบุรี เพชรบุรี ประจวบคีรีขันธ์ และสมุทรสงคราม

✔ วิศวกรและสถาปนิกควบคุมงานทุกขั้นตอน

✔ BOQ โปร่งใส แยกงานเตรียมพื้นที่ให้เห็นชัดทุกรายการ

✔ จ่ายตามงวดงาน 8 งวด ตรวจรับได้ทุกขั้น

✔ รับประกันโครงสร้าง 25 ปี

✔ ติดตามงานก่อสร้างออนไลน์ได้ แม้อยู่ต่างประเทศ

ให้เราช่วยวางแผนบ้านในฝันของคุณ

"เพราะบ้านคุณจะต้องสวยที่สุดในตำบล"

ปรึกษาเราได้เลย ไม่มีค่าใช้จ่าย

→ futurehomethailand.com

📞 062-445-6919 ( คุณยุ้ย )

LINE: @futurehome

Facebook: รับสร้างบ้านราชบุรี Future Home

TikTok: @futurehome.rb